ВСУ указал, когда нарушается преимущественное право на аренду земли

Обнародована правовая позиция Верховного Суда.
Обнародовано постановление Верховного Суда Украины от 9 сентября 2015 года по делу № 6-531цс15 о признании недействительным договора аренды и признании права пользования земельным участком.

При рассмотрении была сформулирована следующая правовая позиция.

Статья 33 Закона «Об аренде земли» объединяет два случая возобновлении договора аренды. Так, в части первой статьи 33 Закона предусмотрено, что по истечении срока, на который был заключен договор аренды земли, арендатор, надлежащим образом исполнявший обязанности по условиям договора, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды земли на новый срок. Реализация преимущественного права на возобновление договора аренды возможна только при условии соблюдения установленных этой нормой определенной процедуры и сроков (части 2 — 5 этой статьи).

Для применения части первой статьи 33 Закона «Об аренде земли» и признания за арендатором преимущественного права на возобновление договора аренды необходимо установить следующие юридические факты: арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору; арендатор до истечения срока договора сообщил арендодателю в установленные сроки о своем намерении воспользоваться преимущественным правом заключения договора на новый срок; к письму-уведомлению арендатор приложил проект дополнительного соглашения; арендодатель в течение месяца не сообщил арендатору о наличии возражений и свое решение.

Частью 6 статьи 33 Закона «Об аренде земли» предусмотрено иное основание возобновления договора аренды, а именно в том случае, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока договора аренды и при отсутствии в течение одного месяца после окончания срока договора письма-уведомления арендодателя об отказе в возобновлении договора аренды земли такой договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.

Таким образом, для возобновления договора аренды земли по основаниям, предусмотренным частью шестой статьи 33 Закона «Об аренде земли», необходимо наличие следующих юридических фактов: арендатор продолжает пользования выделенным земельным участком; арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору; отсутствует письменное уведомление арендодателя об отказе в возобновлении договора аренды; стороны заключают дополнительное соглашение о возобновлении договоров аренды.

Таким образом, анализ указанных правовых норм дает основания для вывода о том, что нарушение преимущественного права арендатора, которое подлежит защите в соответствии со статьей 3 ГК, будет иметь место при заключении договора аренды:

— с новым арендатором при получении письменного уведомления предыдущего арендатора о намерении реализовать преимущественное право;

— в случае недостижения согласия относительно платы по новому договору и других условий договора с другим нанимателем на более благоприятных условиях и заключения с ним договора на тех же условиях, которые предложены предыдущим нанимателем при реализации преимущественного права;

— заключение договора с новым арендатором при условии, что основанием отказа предыдущему арендатору в возобновлении договора аренды было уведомление арендодателя о необходимости использовать объект аренды для собственных нужд.

Однако сосредоточившись только на доказанности факта отправки сообщения заказным письмом, суд не установил вышеупомянутых фактов, с которыми закон связывает возобновление договора аренды земли. Судами должным образом не было выяснено, надлежащим ли образом арендатор выполнял свои обязанности по договору аренды, сообщил ли арендодателю о намерении реализовать свое право на возобновление договора аренды и каким образом; было ли достигнуто согласие по арендной плате по новому договору и иным условиям договора, на каких условиях заключен договор с новым арендатором, являются ли они более благоприятными, продолжает ли ООО «Дана» (истец) пользоваться спорным земельным участком, уведомил ли арендодатель последнее об отказе в возобновлении договора аренды.