Преимущества и недостатки механизмов финансирования жилого строительства
О преимуществах и недостатках финансирования жилого строительства через ИСИ и через ФФС с точки зрения застройщиков и инвесторов читайте в материале издания «ЮРИСТ & ЗАКОН» от 13.09.2012, № 57.
Начиная строительные проекты жилой недвижимости, застройщики обязаны выбрать механизм финансирования проекта, наиболее удовлетворяющий их интересам и закону.
Инвесторы, решившие разместить инвестиции в строительство, также перед таким размещением должны определиться в части гарантий защиты своих инвестиций.
Согласно статье 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» инвестирование и финансирование строительства объектов жилищного строительства может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства (далее — ФФС), фонды операций с недвижимостью (далее — ФОН), институты совместного инвестирования (далее — ИСИ), а также через выпуск беспроцентных (целевых) облигаций, по которым базовым товаром выступает единица недвижимости. Иные способы прямо запрещены законом.
В данном материале мы хотели бы сравнить наиболее популярные среди застройщиков механизмы финансирования — выпуск беспроцентных (целевых) облигаций, реализуемых посредством ИСИ и ФФС, и определиться, что лучше для застройщиков, а что — для инвесторов.
При этом обращаем внимание, что сами по себе беспроцентные (целевые) облигации не являются эффективным инструментом для застройщиков в связи с налоговым аспектом, поэтому наиболее распространенным вариантом является их реализация на рынке через использование ИСИ.
В данной статье рассматривается ФФС типа А. Это связано с непопулярностью ФФС типа Б и практически полным их отсутствием на рынке. Основной причиной такой непопулярности ФФС типа Б является риск недофинансирования и его отнесение на счет Управителя, на что очень неохотно идут финансовые учреждения. Кроме того, при использовании ФФС типа Б застройщик фактически отдает всю коммерческую часть проекта финучреждению, оставляя за собой лишь строительные функцию.
В интересах застройщиков...
Для того чтобы определиться, что более отвечает интересам застройщиков, проведем сравнение по основным критериям: затраты на создание и обслуживание, налогообложение, управление и контроль.
Управление и контроль
Управление ФФС осуществляет финансовая компания или банк (далее — Управитель). Все права на строительный объект находятся в ипотеке Управителя, с последующей переуступкой инвестором (конечным потребителям).
В распространенном случае, если Управитель не аффилирован с Застройщиком, Управитель имеет возможность фактически блокировать реализацию проекта Застройщиком.
В обязанность Управителя входит контроль за ходом строительства, осуществление приема выполненных Застройщиком работ. При этом в случае наличия замечаний Управитель может не принимать работы, что фактически может блокировать строительство.
Кроме того, сроки строительства, за редким исключением, не выдерживаются. Причин этому в настоящее время очень много. В случае нарушения сроков строительства у Застройщика возникает риск потери объекта строительства — Управитель ФФС имеет право передать объект строительства новому Застройщику. Причем, как правило, этот риск возникает уже на последних стадиях строительства. А если учесть объем инвестиций Застройщика, которые затрачены на проект еще до создания ФФС (отвод земельного участка и т. п.), такой исход может повлечь существенные убытки.
Контроль Управителя носит достаточно оперативный характер.
Объективности ради стоит отметить, что такие риски, как правило, корреспондируются с нарушениями обязательств Застройщиками. Однако интересы Застройщиков такие возможности Управителя во многих случаях могут не удовлетворять.
Механизм использования целевых облигаций с реализацией их посредством ИСИ предполагает эмиссию застройщиком облигаций, реализация всей (или части) эмиссии ИСИ, который в дальнейшем их реализует на открытом рынке. Осуществляется это в связи с уникальным налоговым режимом ИСИ, о чем речь пойдет дальше.
Управление ИСИ в большинстве случаев осуществляет компания по управлению активами (далее — КУА), однако права на строительный объект в ипотеку не передаются. Если КУА не аффилирована с Застройщиком, возможно построение работы ИСИ с Застройщиком таким образом, чтобы исключить риски потери контроля над проектом, а также гарантировать свое право на распоряжение привлеченными в проект инвестициями.
Таким образом, в случае использования собственных КУА или Управителя ФФС большой разницы в части контроля над проектом нет. Однако при условии использования стороннего КУА или Управителя для организации финансирования проекта в ИСИ ниже риск потери контроля и выше управляемость проектом, чем в ФФС
Затраты на создание и функционирование
Затраты условно можно разделить на официальные платежи, связанные с созданием финансовых инструментов и регистрацией ФФС, ИСИ и выпуском облигаций, а также стоимость их содержания (привлеченных на аутсорсе или собственных).
Все расходы находятся в пропорциональной зависимости от размера необходимого финансирования, чем больше инвестиций необходимо привлечь, тем дешевле в процентном соотношении к общей стоимости финансирования строительного проекта обходится обслуживание ФФС, ИСИ и выпуск облигаций.
Итак, затраты ФФС:
1) затраты на обязательное страхование (строительно-монтажных работ, ответственности перед третьими лицами и т. п.);
2) расходы на оплату услуг нотариуса и государственная пошлина за нотариальное заверение ипотечных договоров;
3) стоимость услуг Управителя по регистрации и обслуживанию ФФС.
Как видно, практически все затраты носят договорной характер и могут варьироваться в зависимости от суммы финансирования и договоренности со страховой компанией, финансовой компанией или банком. Как показывает практика, затраты по созданию и обслуживанию ФФС составляют 2 — 4 % от общей суммы финансирования строительного проекта. При этом необходимо учитывать, что, помимо вышеуказанных затрат, 10 % от всего объема финансирования, проходящего через ФФС, резервируются (фактически замораживаются) на счетах ФФС на весь срок его действия.
Затраты ИСИ и выпуск облигаций:
1) госпошлина за регистрацию информации о выпуске;
2) проведение рейтинговой оценки;
3) услуги торговцев ценными бумагами и банка-хранителя, депозитария, аудитора, нотариуса;
4) услуги компании по управлению активами по созданию и обслуживанию фонда и выпуску облигаций.
Как показывает практика, затраты по созданию и обслуживанию ИСИ и выпуску облигаций составляют 2 — 5 % от общей суммы финансирования строительного проекта.
Исходя из данного критерия, расходы на рассматриваемые механизмы финансирования приблизительно идентичны
Налогообложение
В общих чертах налогообложение ФФС и ИСИ сводится к тому, что, пока деньги находятся в фондах, они не облагаются налогом на прибыль и НДС.
При этом Застройщик на протяжении всего срока строительства подлежит налогообложению на общих основаниях исходя из той текущей прибыли, которую он получает от осуществления своей хозяйственной деятельности. Как правило, база налогообложения на стадии строительства отсутствует.
Однако в момент ввода в эксплуатацию и передачи объекта строительства инвесторам, исходя из правила первого события, у Застройщика возникают обязательства по уплате НДС на сумму передаваемого объекта жилищного строительства (ст. 187 НК).
И вот тут и проявляются основные отличия и экономические преимущества эмиссии облигаций и их реализация посредством ИСИ на рынке:
• при ФФС — базой налогообложения по поставке недвижимости будет реальная (рыночная) стоимость реализуемой недвижимости, зафиксированная в договорах с инвесторами (вкладчиками);
• при ИСИ — доход, полученный от выпуска (эмиссии), размещения и продажи ценных бумаг, выпущенных в обращение (эмитированные) субъектами предпринимательской деятельности не облагается НДС (пп. 196.1.1 ст. 196 НК).
Для реализации этой возможности оптимизации структурирование продаж строится по следующей схеме:
1) Застройщик выпускает целевые облигации на фактическую себестоимость строительства объекта жилой недвижимости.
2) Весь выпуск облигаций по номинальной стоимости выкупает при первичном размещении ИСИ.
3) ИСИ реализует облигации инвесторам по рыночной стоимости недвижимости, которая закрепляется в договоре покупки ценных бумаг и договоре бронирования конкретного объекта недвижимости (например, квартиры).
4) В момент передачи объекта недвижимости инвестору (то есть фактического обмена недвижимости на облигации) базой для налогообложения НДС является не рыночная стоимость объекта недвижимости, а номинальная стоимость облигации, которая равна себестоимости. В такой ситуации налоговые обязательства компенсируются за счет налогового кредита, сформированного при строительстве.
Кроме того, вся прибыль, полученная от строительного проекта, аккумулируется в ИСИ, где находится в безналоговом режиме (пп. 136.1.9 ст. 136 НК), и в отличие от целевого назначения инвестиций при ФФС средства ИСИ не являются целевыми и могут свободно направляться в иные проекты.
Принимая во внимание вышеизложенное, можно сделать вывод, что налогообложение операций с облигаций, реализуемых посредством ИСИ в отличие от ФФС, позволяет оптимизировать налогообложение в рамках действующего законодательства
В интересах инвесторов (вкладчиков)… все наоборот!
Основными интересами инвесторов строительства жилых объектов является сохранение инвестиций, их защита, гарантии реализации прав и возврата инвестиций в виде готовой недвижимости.
Основными преимуществами ФФС по сравнению с ИСИ являются:
1) гарантированные ипотекой права на недвижимость;
2) солидарная ответственность Застройщика и Управителя (при этом если Управителем является банк, такая ответственность, как правило, обеспечена активами банка);
3) наличие страхового резерва ФФС и возможность в определенных случаях быстро выйти из инвестиций;
4) целевое использование средств для строительства объекта недвижимости, в который вкладывает средства инвестор.
Как показывает практика, независимо от изменений Застройщика, Управителя, в ФФС за инвестором надежно закрепляется право на конкретный объект строительства.
Также оперативный контроль Управителя за строительством и Застройщиком при использовании ФФС обеспечивает более высокую степень защиты инвестиций по сравнению с облигациями.
ВЫВОД:
Резюмируя, можно сказать, что инвестирование через ИСИ с использованием облигаций и ФФС имеет свои особенности, плюсы и минусы. Поэтому при принятии решения о выборе схемы финансирования строительства нужно учитывать сильные и слабые стороны доступных инструментов в каждом конкретном случае.
Владимир Кашпоров,
старший партнер юридической фирмы
«Кашпоров и партнеры»
Олег Ванин,
ведущий юрист юридической фирмы
«Кашпоров и партнеры»
www.ligazakon.ua
