Дайджест Капитали$та «Финансовая свобода» №13: Начать строить секс-курорт мечты в Доминикане и не со

Возможности и подводные камни нестандартного туристического строительства от директора по позиционированию Caribbean Fancy Village.

Я недавно присоединилась к интересному проекту — городу-курорту в городе Пунта Кана (Доминиканская республика) для людей, придерживающихся нестандартных взглядов на свободу, наготу, отношения и сексуальность. Мне показалось, что кейс создания такого специфического туристического объекта может быть примером для вдохновения и источником данных для тех, кто подумывает о своём туристическом или строительном бизнесе за рубежом, в том числе с секс-позитивным уклоном.

Наш основатель Денис Крикунов и его жена Анастасия Иванова долго проработали в финансовом секторе, а последние несколько лет по зову сердца организовывали секс-круизы и вечеринки в Доминиканской Республике, куда перебрались ещё в 2013 году.

У них созрела большая мечта: построить целый город-курорт или, по крайней мере, посёлок для людей, которые хотят быть собой (одеваться во что угодно или быть раздетыми, реализовывать свои сексуальные фантазии с единомышленниками со всего мира и просто чувствовать себя свободными от предрассудков своего привычного окружения). Город свободы и любви, где они могли бы жить.

Воплощение мечты о своём рае на Земле оказалось делом непростым, но реальным. Вот пошаговая инструкция.

Первый шаг: поиск места

Лучшее место для рая в нашем понимании — там, где всегда тепло, есть море и много солнца. Денис и Настя живут в Доминикане с 2013 года. Эта страна очаровала их климатом, природой, отношением людей, общим настроением. Им хотелось построить город там, но они обдумывали и другие варианты. В качестве альтернативы рассматривались европейские страны, в первую очередь Болгария, Черногория и Хорватия.

Почему всё-таки была выбрана Доминиканская Республика?

• Климат европейских курортов имеет выраженную сезонность, а в Доминикане климат очень ровный весь год — со средней температурой +28°C.
• В европейских странах бизнес неповоротливый и бюрократичный — все бизнес-процессы идут очень медленно. В Доминикане бюрократии тоже хватает, но люди охотно идут навстречу и упрощают тебе работу, если видят, что проект интересный и перспективный. Например, наш проект, как инвестиционный, освобожден от налогов (за исключением тех, что необходимо уплатить на этапе согласования) на 15 лет.
• В Европе цены на недвижимость откровенно завышены, в Доминикане — остаются адекватными. При этом весь регион Карибского бассейна активно развивается, его миновал кризис недвижимости. Рост рынка недвижимости там — 8-12% в год. А значит, мы можем предлагать будущим жителям города выгодное инвестиционное вложение.
• Для посещения Европы нужна виза, в Доминикане гражданин почти любой страны может оставаться на территории до 30 дней без визы.
• При покупке недвижимости в Доминикане вы сразу получаете вид на жительство. ПМЖ — через пять лет. Ещё через два года — гражданство. Для пенсионеров: если у вас есть пассивный доход от $2000 — сразу получаете ВНЖ, через два года — гражданство. Для предпринимателей: если вы инвестируете в свой бизнес на территории Доминиканы (не в недвижимость) более $200 тысяч собственных средств — также сразу получаете ВНЖ.
• Большое количество доступной земли. Без особых проблем было найдено достаточно земли в понравившемся месте. Было куплено 90 тысяч м² земли на территории региона Пунта Кана. Также оказалось возможным в будущем при большом спросе на проект расширить землю до 300 тысяч м² (собственник земли заинтересован в её продаже, по договору мы имеем «право первой руки»).
• Да и если отбросить все рациональные причины, Дениса и Настю в Доминикане очаровало всё: климат, океан, люди, медицина, коммуникации, сервис, дороги. А конкретно в Пунта Кане — чистота, уровень культуры, безопасность.

Землю купили осенью 2014 года, год ушёл на оформление документов на собственность (это нормальные темпы для местной налоговой, в среднем процесс занимает от года до двух).

Второй шаг: поиск инвестиций, регистрация компании

Инвестиции оказалось найти совсем нетрудно. Более $3 млн собственных средств вложил Денис. Два знакомых по секс-тематике заинтересовались проектом — англичанин и американец. Оба занимаются инвестированием в недвижимость.

Всего в проект будет инвестировано $62,7 млн, которые заложены в строительство (запланированное окончание — 2025 год), но мы открыты к сотрудничеству с другими инвесторами для скорейшей реализации. Самые лучшие инвесторы в нашем случае — это будущие жители города-курорта, которые хотят купить недвижимость в городе.

После того как инвестиции были найдены, была зарегистрирована компания — Denol S.R.L. — продавец и обслуживающая компания.

Третий шаг: согласование проекта и поиск подрядчиков

На этом шаге проект столкнулся с самыми большими трудностями. Доминикана — католическая страна, и при первых обсуждениях с властями проект вызвал негативную реакцию. Только благодаря упорству и дипломатичности удалось найти человека в Министерстве туризма, который понял идею проекта, поверил в него и смог донести её до президента.

Тем более оказалось, что Министерство туризма Доминиканы рассматривало возможность организации нудистского курорта, но сталкивалось с противоречием собственному закону о запрете нахождения в обнажённом виде на пляжах и в общественных местах.

Наш курорт как раз мог решить эту проблему, поскольку это частная собственность за высоким забором. Поэтому предложение о создании такого места вдали от пляжа и других общественных мест неожиданно встретило поддержку в лице руководства министерства, а затем и президента.

Конечно, было важно удостовериться, что другие аспекты нашего проекта (зоны для публичного секса внутри города, секс-вечеринки) также одобрят во избежание внезапных неприятных сюрпризов в будущем. Удалось согласовать всё, даже самые тонкие моменты, и после этого проекту дали зелёный свет на следующие этапы.

Дальше был длительный процесс расчётов, проектирования и бюрократии. Необходимо было предоставить в Министерство туризма документы о собственности на землю, документы, подтверждающие легальность компании, согласование самого проекта от всех инстанций и оплату всех налогов.

Про налоги. Проект является по законодательству Доминиканы жилищно-туристическим объектом (то есть у нас есть и жилая недвижимость, и туристические объекты). Для чисто жилищных и туристических объектов примерно такие же суммы налогов, только условия сдачи разные — требования к пожарной безопасности и тому подобное.

Итак, мы заплатили:

• налог за использование земли в качестве туристического объекта — в Думу, $28 за м²;
• налог за метраж — в Министерство туризма, $25 за каждую спальную комнату жилой недвижимости, $3 за м² коммерческой недвижимости;
• налог за создание общественного пространства — в Министерство общественных работ и коммуникаций. Это же министерство отвечает за анализ безопасности строительства, $7 за м²;
• анализ влияния на окружающую среду — в Министерство окружающей среды, 7% за м² земли;
• налог на покупку земли — 3% от её стоимости — государству.

Поиск подрядчиков и расчёт проекта проходили параллельно согласованию. Команда архитекторов (15 человек) во главе с одним из топовых специалистов в своей сфере Хесусом Морелем была найдена в Доминикане.

Что касается самого строительства, Денис и Настя изначально подходили к вопросу строительства серьёзно — им нужно было идеальное место для себя, а значит качество строительных работ должно было соответствовать определённым требованиям к безопасности и экологичности. Они ориентировались на европейский уровень, и поэтому было принято решение привлечь к строительству специалистов из Европы.

В качестве директора по строительству привлекли замечательного специалиста из Испании — Фернандо Диаса. Его команда была генеральным застройщиком курорта Marina D’or в Испании, отель-бутика PortBlue Le Sivory Punta Cana в Доминикане, в Болгарии проводила строительство частных вилл. Всего наняли для работы более 100 подрядчиков.

Согласование началось в январе 2016 года, закончилось в декабре 2017 года, то есть заняло два года.

Вот так по текущему плану будет выглядеть Caribbean Fancy Village в 2024 году

Четвёртый шаг: начало стройки, привлечение первых жителей

Стройка началась 7 января 2018 года. Сейчас мы активно строим первый этап проекта общей площадью 4000 м², планируем завершить его и отдать первым владельцам уже в декабре 2018 года. Это 20 апартаментов по 50 м², клуб-ресторан и бассейн. Стройка идёт своим чередом, и основная задача сейчас — привлечение будущих жителей в город.

Город-курорт мы и так построим, денег для этого достаточно. Но мы хотим пойти дальше и сделать город настоящим культурным центром, местом притяжения людей со всего света, которые хотят не только классно отдыхать, но и создавать ценность для себя и мирового сообщества: мы планируем организовать исследовательский центр, инкубатор SexTech-проектов, музей сексуальности с обширной библиотекой, арт-резиденцию и арт-галерею, привлекать лучших преподавателей со всего мира.

Создать место, где возможно то, что невозможно нигде в мире из-за повсеместного ханжества и предрассудков.

Чтобы это всё произошло, мы привлекаем секс-позитивные сообщества и лидеров мнений из США и Западной Европы, заинтересованных в том, чтобы их аудитория стала первыми жителями города и дала нам возможность реализовать задуманное.

Надеюсь, наш опыт окажется для кого-то из вас полезным, а о шагах 5, 6, 7 и далее сможем рассказать, когда они будут реализованы.

источник