Выпуск №116: За сколько смогут купить землю инвесторы и есть ли в этом смысл
Работа над открытием рынка земли продолжается. Впереди еще принятие законов, которые будут регулировать продажу участков. Однако, главные выводы относительно того, как рынок земли повлияет на Украину, можно сделать уже сейчас.
О том, что изменится для мелких фермеров, агрохолдингов и даже далеких от сельского хозяйства инвесторов, в колонке для «Минфина» рассказал руководитель отраслевой практики агропромышленного сектора KPMG в Украине Александр Гаврилюк.
Какова будет стоимость земли
Новый закон снимает с пайщиков ограничения относительно возможности распоряжаться землей. Конечно, можно ожидать, что многие из них захотят продать земельные участки. Вопрос: «насколько успешно они смогут это сделать?».
До снятия моратория 5 млн га земли уже были в свободной продаже по определенной цене, определяемой спросом. Отныне количество земли увеличится до 30 млн га, то есть в 6 раз, а спрос при этом не сильно изменится. Ведь закон существенно ограничивает покупателей на первом этапе.
Даже если с распаеванной земли 10% собственников захотят ее продать, это примерно 3 млн га. Если умножить этот показатель на среднюю стоимость участка в $1500, получим $4,5 млрд. Таких средств ни у частных инвесторов, ни у агрокомпаний пока нет. Да и в банковской системе таких свободных средств на сегодня нет. Это означает, что продать землю по ее реальной цене пайщикам будет невозможно.
Банки
Можно ожидать, что появится определенное количество фермеров, которые будут заинтересованы в том, чтобы получить банковское финансирование под покупку земли. Поэтому определенные выгоды от принятия закона получат и банки, поскольку смогут брать землю в залог. Однако, на сегодняшний день банки не очень в этом заинтересованы, поскольку такой товар не является очень ликвидным, его трудно продать, если в этом возникает потребность.
Именно поэтому в нормативах Нацбанка есть коэффициент в 0,35%, то есть банк может взять в залог землю только на треть ее рыночной стоимости. На практике это означает, что если вы, скажем, планируете взять кредит и за счет этого кредита профинансировать приобретение земли, то он покроет лишь треть стоимости приобретения и две трети вам еще нужно найти — или предоставить банку другой залог, или профинансировать эту часть собственными средствами. Потенциально коэффициент 0,35 может повыситься. Но на это требуется время, за которое земля как актив станет более ликвидной, а стоимость земли – более понятной.
Фермеры
Если говорить о возможных покупателях земли, то определенную ее часть будут пытаться выкупить мелкие фермеры, используя льготные кредиты или помощь государства. Если сейчас часть из них скрыто арендуют и практикуют денежные или натуральные выплаты владельцам, то после введения в действие закона, на них немного увеличится финансовая нагрузка. Или через необходимость покупать землю, или через необходимость формализовать арендные отношения, чтобы уберечь себя от потенциальной продажи земли собственниками и риска потерять право обрабатывать эту землю.
Инвесторы
Еще одной группой является прослойка украинских инвесторов, которые находятся в поиске новых инструментов, чтобы вложить деньги, и могут получить преимущества от введения рынка земли. Украинский рынок инвестиционных инструментов очень узок. По сути, это депозиты, инвестиции в недвижимость, государственные облигации. Конечно, можно инвестировать за рубеж, но есть определенные лимиты. Если говорить о доходности инвестиций в землю, то сегодня их арендная составляющая оценивается примерно на уровне 10%. Это средняя арендная плата, которую платят агрокомпании. А еще есть переспектива роста цены в среднесрочной перспективе. Если сравнить эти показатели с доходностью валютных депозитов в банках – меньше 4% — становится очевидным, что финансово такая инвестиция может быть очень привлекательной.
Следовательно, введение дополнительного инструмента в виде инвестиций в землю может оказаться весьма интересным вариантом инвестиций, хотя и достаточно рисковым. Во-первых, его трудно администрировать: надо найти продавца земли, заключить с ним соглашение, дождаться пока арендатор откажется от своего преимущественного права приобретения земли и т.п. Во-вторых, существует риск, что арендатор будет диктовать свои условия при заключении сделки. Думаю, что со временем появится прослойка посредников, которые будут предоставлять услуги по управлению такими массивами инвестиций, администрированием, и это сделает инструмент такого инвестирования более интересным.
Бизнес-элита
Стоит отметить, что часть инвестиционных средств может быть «заведена» украинской бизнес элитой, которая их вывела с Украины или из банковской системы в свое время, а сейчас будет возвращать в страну или доставать из сейфов. Через номинальных или подставных лиц, или своих юристов, знакомых и родственников, они будут пытаться покупать землю. Есть определенные установленные государством предохранители, в том плане, что все сделки должны происходить в безналичной форме и при совершении сделки физическое лицо должно доказать источник происхождения средств. Но вероятно, будут найдены способы как эти схемы обходить.
Агрохолдинги
Если говорить об агробизнесе, то доходность в 10%, которую предлагают инвестиции в землю не является очень привлекательной, поскольку собственные инвестиционные проекты крупных и средних аграрных компаний имеют гораздо большую доходность. Могу сказать, что общаясь с клиентами KPMG в Украине, я не увидел особого интереса в приобретении земли.
Получая финансирование в банках под 20%, аграрии инвестируют в проекты, которые имеют значительно более высокую доходность. Конечно, есть определенные сферы агропроизводства, которые с точки зрения рисков потребуют покупки земли или использования других долгосрочных инструментов, но они не будут доминирующими. Кроме того, стоит учитывать, что крупные агрокомпании сейчас уже максимально закредитованы, да и банковская система не имеет большого ресурса для того, чтобы финансировать приобретение земель. Поэтому я не ожидаю, что внедрение рынка земли существенно повлияет на агробизнес.
Изменения для страны
Есть определенные риски, что во время смены собственников будут возникать вопросы, продолжат ли действовать арендные права и обязанности по договору в отношении нового собственника земли. В целом, это будет зависеть от позиции судов и качества оформления договоров между предыдущими землевладельцами и арендаторами. Типовой договор предусматривал два варианта: или права и обязанности сохраняются при смене владельцев, либо нет. Во всех ли договорах это было правильно решено – под знаком вопроса.
В целом земельная реформа даст толчок к развитию украинской экономики на уровне дополнительного роста ВВП до 1%. Это обусловлено прогнозируемым увеличением потребительского спроса. Закономерно, что пайщики полученные от продажи земли средства будут тратить на насущные нужды, что будет подпитывать экономику.
