Выпуск №57: Как два небоскреба, в которые он не верил, стали короной бизнес-империи Трампа
Проходя по Манхэттену, нужно изловчиться, чтобы не встретить на пути что-то связанное с президентом Соединенных Штатов. Над Пятой авеню возвышается бизнес-центр с огромной надписью Trump Tower и вооруженной охраной. А через пару зданий от него располагаются жилые комплексы Trump Parc и Trump Parc East. Также именем президента названы жилой комплекс с гостиницей Trump International Hotel & Tower, жилой комплекс Trump World Tower и кондоминиум с торговым центром Trump Plaza. Помимо всего, у Трампа есть кое-что еще: здание на Шестой авеню, 1290. Это громадный небоскреб, на котором имени президента нет, но который стоит больше всех остальных.
И это не случайно. Дональд Трамп расхваливал свой бренд долгие годы, а однажды даже заявил в интервью Forbes, что репутация торговой марки Trump (причем без учета материальных активов) стоит $5 млрд. Но то, что когда-то было главным активом (хоть и не тянущим на $5 млрд), теперь стало обузой для бизнеса. Особенно в мегаполисах вроде Нью-Йорка, где президент США сколотил свое состояние.
Первые тревожные звоночки для бренда раздались в бизнес-центре Trump Tower в 2016 году, когда Трамп объявил о начале своей предвыборной кампании и назвал мексиканских иммигрантов «насильниками».
Через несколько недель деловые партнеры, до этого платившие ему отчисления за то, чтобы размещать имя миллиардера на матрасах, футболках и галстуках, начали отдаляться от кандидата. Со временем влияние политики на бизнес-империю Трампа только усилилось. Понизилась стоимость жилья в комплексах под брендом Трампа, все меньше жителей северо-восточных штатов стали бронировать путевки на его курорт в Майами, а арендаторы торговых площадей стали отказываться от дальнейшего сотрудничества. В феврале стало известно, что имя президента Соединенных Штатов уберут еще с двух зданий, помимо тех, с которых надпись Trump убрали ранее (в Торонто, Панаме и Нью-Йорке). Не увенчались успехом и попытки сыновей Дональда-младшего и Эрика запустить сеть гостиниц среднего ценового сегмента в традиционно республиканских штатах.
Диверсификация активов никогда не бывает лишней. Для Трампа это два главных здания, не носящих его громкого имени и располагающихся в Нью-Йорке на Шестой авеню, 1290, и в Сан-Франциско на Калифорния-стрит, 555. Компания Trump Organization не распоряжается этими зданиями и не выдавала им прав на использование бренда. Управляет недвижимостью публичная риелторская фирма Vornado, которой в обоих случаях принадлежит 70% собственности; остальным же владеет Трамп. Несмотря на участие в бизнесе нынешнего президента, арендаторы контракты не разрывают. Правда, двое из них оказались не осведомлены, что их арендная плата частично идет Дональду Трампу, и узнали об этом от редакции Forbes.
По оценкам Forbes, стоимость других активов, являющихся частью состояния американского президента в размере $3,1 млрд, упала с момента его вступления в должность на $600 млн. Прежде всего это обусловлено спадом на рынке коммерческой недвижимости и токсичностью самого бренда. В то же время стоимость двух офисных небоскребов, которые не носят имени Трампа, напротив, выросла на $230 млн.
Сегодня здания 1290 на Шестой авеню и 555 на Калифорния-стрит — самая ценная собственность в портфеле Трампа. Всем, кто отказывается признать президента США миллиардером, стоит обратить внимание именно на эти активы, ведь после вычета всех долгов их стоимость оценивается в $900 млн. А это в два раза больше всех активов Трампа, связанных с гольфом, в пять раз больше его бизнеса по выдаче лицензий на бренд, в шесть раз больше курорта Mar-a-Lago во Флориде и в 17 раз больше его доли в гостинице в Вашингтоне, куда снискать расположения президента США приезжают первые лица других государств и лоббисты. Несмотря на пристальное внимание общественности к предприятиям Трампа и его неудачам за рубежом, эти два безымянных здания в Соединенных Штатах оказываются для нынешнего президента самыми важными капиталовложениями. И по иронии, изначально они ему даже не были интересны.
Такой успех объясняется вовсе не деловой смекалкой Трампа. В начале 1990-х он был по уши в долгах и с трудом выплачивал кредит на сумму $200 млн за участок площадью 30 га, которым владел в Верхнем Вест-Сайде на Манхэттене. Группа гонконгских инвесторов-толстосумов (в их числе миллиардеры Генри Чен, наследник бизнес-империи в области недвижимости, транспорта, ювелирных украшений и азартных игр, и Винсент Ло, магнат из сферы недвижимости) сделала ему выгодное предложение по выкупу части долга. В результате сделки на $89 млн они купили долг Трампа, а тот передал им 70% собственности и полный контроль над ней. Трампа пересадили на пассажирское место и забрали у него право голоса в принятии решений, а его доля в 30% зафиксирована вплоть до 2044 года.
Трамп планировал построить на участке 16 роскошных жилых высотных зданий. Но в 2005 году, опасаясь обвала рынка, азиатские инвесторы согласились продать частично реализованный проект за $1,76 млрд. Они намеревались использовать доход от сделки для менее рискованных инвестиций, а именно для покупки зданий 1290 на Шестой авеню в Нью-Йорке и 555 на Калифорния-стрит в Сан-Франциско. Трампу затея очень не понравилась с самого начала, и об этом он прямо написал в письме Чену: «Нужно требовать более высокую цену!»
Партнеры к нему не прислушались, поэтому Трамп подал на них в суд, чтобы расторгнуть соглашение и взыскать за причиненный ущерб свыше $1 млрд. Его претензии основывались на том, что он умнее своих партнеров, и на высказываниях некоторых его друзей, которые, по его же словам, определенно были готовы заплатить за собственность намного больше. Например, инвестор Том Баррак, позднее возглавлявший инаугурационный комитет Трампа, факсом направлял гонконгским партнерам неофициальное предложение на сумму $2,9 млрд. Бизнесмен Ричард Лефрак, которому было выделено место в совете по инфраструктуре (от создания которого президент впоследствии быстро отказался), по некоторым данным, был готов заплатить еще больше — $3 млрд.
Трамп, как обычно, попросту сотрясал воздух. По оценкам независимых специалистов, собственность стоила $1,6 млрд, хотя инвесторы из Гонконга получали предложения на сумму вплоть до $1,76 млрд. Слова Трампа не восприняли всерьез ни его собственные партнеры, ни судья, и в результате иск был отклонен, а сделка состоялась. Вместо участка земли гонконгские инвесторы приобрели два офисных высотных здания, а громко сопротивлявшегося Трампа пришлось тащить за собой.
К счастью для Трампа, план, который он называл «трагической ошибкой» и который хотел пресечь на корню, в конечном счете обернулся самой удачной в его жизни сделкой.
Человек, которому Трамп обязан своим успехом, перед прессой не любит появляться настолько же сильно, насколько нынешний президент жаждет всеобщего внимания. Это миллиардер Стивен Рот, генеральный директор риелторский фирмы Vornado. В мае 2007 года она выкупила долю 70% у инвесторов из Гонконга, и таким образом Рот стал деловым партнером будущего президента Соединенных Штатов Америки.
77-летнего Рота и Трампа связывает долгая история. В начале 1990-х оба бизнесмена владели крупными долями собственности в сети универмагов Alexander's, которые розничной торговлей самостоятельно не занимались, но имели точки в самых престижных районах. У обоих предпринимателей было свое представление о том, как вести этот бизнес. Долговая нагрузка, которая вынудила Трампа привлечь инвесторов к строительству на участке в Верхнем Вест-Сайде, заставила нынешнего президента США передать акции Alexander's в пользу Citibank в качестве неустойки по выплате кредита. Три года спустя со скидкой 20% от рыночной цены их приобрел Стивен Рот.
Потерпев неудачу, Дональд Трамп проникся к Роту глубоким уважением и сам стал изображать из себя такого же гениального и жесткого миллиардера, обязанного своим успехом только самому себе. В ходе предвыборной кампании Трамп назначил его одним из советников своей команды по экономическим вопросам. Как только Трампа избрали президентом, он внес Рота в список членов недолго просуществовавшего совета по инфраструктуре вместе с Лефраком. Таким образом, вместе с владельцами многочисленных компаний в сфере развлечений и азартных игр Шелдоном Адельсоном и Филом Раффином, главой Marvel Entertainment Айком Перлмуттером и нефтегазовым магнатом Харольдом Хаммом глава Vornado стал одним из миллиардеров, приближенных к президенту, но не имеющих в правительстве непосредственных должностей.
Их партнерские отношения остаются на удивление теплыми. Дуглас Дарст, глава семейной риелторской компании Durst Organization из Нью-Йорка, объясняет: «Стив иногда бывает очень жестким даже с друзьями; с Дональдом зачастую тоже непросто. Их сотрудничество продолжается более десяти лет, хотя вначале я считал, что оно не продержится и двух месяцев».
Аманда Миллер, пресс-секретарь Trump Organization, говорит: «Семья Трампов глубоко уважает и ценит Стивена Рота. Он отличный стратег, организатор и управленец. Сотрудничество с Vornado, связанное с двумя самыми дорогими и престижными комплексами недвижимости в мире, для нас — огромная честь».
Рот основательно взялся за управление связанной с Трампом собственностью с самого начала. Как только фирма Vornado выкупила здания 1290 на Шестой авеню и 555 на Калифорния-стрит, Рот вложил миллионы долларов в реставрацию объектов, чтобы в долгосрочной перспективе они приносили более высокий доход. В 2012 и 2013 годах компания выделила $31 млн на косметический ремонт небоскреба в Нью-Йорке, обновив при этом витрины магазинов, лифты и вестибюль. Такие изменения помогли привлечь новых арендаторов по более высоким арендным ставкам. К 2015 году съемщики площадей платили в среднем по $882 за кв. м — на 18% больше того, что арендодатель получал четырьмя годами ранее. При общей площади небоскребов в 195 000 кв. м такой рост арендной платы ежегодно приносит Vornado и Трампу дополнительные $32 млн. Неплохая доходность по инвестициям.
В последние два года арендная плата в здании 1290 на Шестой авеню продолжает расти, хотя остальной рынок недвижимости на Среднем Манхэттене по большей части идет на спад. По оценкам Forbes, доля Трампа в 30% сегодня стоит на $100 млн дороже, чем когда он только пришел в Белый дом.
Теперь Стивен Рот сосредоточился на собственности в Сан-Франциско, состоящей из 52-этажного небоскреба 555 на Калифорния-стрит и двух зданий пониже рядом. В 2015 году Рот сообщил биржевым аналитикам, что его фирма занимается реставрацией одного из малых зданий, 315 на Монтгомери-стрит. Проект был завершен в 2017 году, и ставка арендной платы подскочила почти на 50%. Затем настала очередь здания 345 на той же улице. Еще до того, как была выполнена половина запланированных работ, компания Vornado подписала 15-летний контракт на сдачу помещений в аренду фирме Regus, специализирующейся на коворкинговых пространствах. При Трампе на высшей должности США чистый операционный доход от комплекса из трех зданий увеличился на 19%. Доля президента в этих активах, соответственно, по некоторым оценкам, выросла на $130 млн.
Рот в своей привычной манере ничего не комментирует. Однако этот успех, вполне вероятно, создал ему праздничное настроение. В прошлом ноябре он устроил торжественную вечеринку на территории комплекса в Сан-Франциско, чтобы показать гостям обновленные интерьеры. По словам присутствовавших, местные рестораны бесплатно предлагали всем желающим закуски и вино. На мероприятие пришли более 100 человек, включая агентов по операциям с недвижимостью и аналитиков. А развлекал публику известный комик Джерри Сайнфилд, более часа сыпавший со сцены отборными шутками. Джону Киму, биржевому аналитику с Уолл-стрит, который тоже был на вечеринке, она, кажется, понравилась: «Это было похоже на корпоративное мероприятие перед последней рецессией. Все было по высшему разряду».
Тем не менее тот, у кого поводов праздновать было больше остальных, на мероприятие не приехал. Доля в 30% делает президента Соединенных Штатов Дональда Трампа крупнейшим частным выгодоприобретателем в этой истории успеха. Пусть он даже и не прилагал к его достижению никаких усилий.
Перевод Антона Бундина
