Что мешает бизнесу регистрировать коммерческую недвижимость
В некоторых областях с начала года компании не смогли оформить в собственность ни одного крупного помещения и земельного участка
Тернопольская корпорация «Агропродсервис» занимается широким спектром сельхозработ – от выращивания свиней, птиц и крупного рогатого скота до растениеводства. Сейчас в собственности компании – птицекомплекс на 500 000 голов. В нынешнем году «Агропродсервис» хотел увеличить производство еще на 100 000 голов. Но для того чтобы инвестировать в новое помещение птицекомплекса, его нужно зарегистрировать. А с этим возникли проблемы.
С начала года Государственная регистрационная служба (Укргосреестр) уже трижды отказывала компании в регистрации прав собственности. «Это простая процедура, раньше такие вопросы мы решали за одну неделю. Теперь мы бьемся над этим четыре месяца, а результата до сих пор нет», – рассказывает юрист предприятия Владимир Мужевич.
Ситуация с «Агропродсервисом» – не единичный случай. С января этого года, после вступления в силу новых требований, процесс регистрации прав собственности на недвижимость и договоров аренды на землю в Украине серьезно застопорился, отмечает глава Совета предпринимателей при Кабмине Леонид Козаченко. Это угрожает украинскому бизнесу – особенно в агросекторе – потенциальными проблемами с законом. «Проблем с регистрацией недвижимости в Украине нет. Уровень отказов в целом по стране – всего 2%, по крупным объектам недвижимости – не больше 10%», – уверяет глава Укргосреестра Дмитрий Ворона.
С января этого года процесс регистрации прав собственности и договоров аренды на землю в Украине серьезно застопорился
Представителя корпорации «Агропродсервис» сложно в этом убедить. «Проблемы – есть, особенно с регистрацией крупных объектов недвижимости, площадью свыше 5000 квадратных метров», – утверждает Мужевич. По закону, заявления о государственной регистрации таких объектов рассматриваются Укргосреестром, и получить добро этого органа сейчас очень проблематично.
Странная статистика
Forbes попросил народного депутата Павла Розенко разослать депутатские запросы во все областные госадминистрации (ОГА) и АР Крым с просьбой сообщить о ситуации с регистрацией крупных объектов собственности. Руководство большинства областей – в первую очередь Восточной и Центральной Украины – прислало формальный ответ, посоветовав обратиться за информацией в официально уполномоченный орган – Укргосреестр. Но в десяти областях ответили по сути вопроса. И судя по этим ответам, проблема действительно серьезная.
К примеру, с начала года предприятия Черновицкой области подали семь заявок на получение права собственности или имущественных прав на недвижимость площадью свыше 5000 кв. м. Но позитивного ответа не получили ни по одной, говорится в официальном ответе Черновицкой ОГА. В Ивано-Франковской области подали две заявки, и по обеим – отказ.
В Крыму статистика немного лучше: пять отказов из девяти заявок, в Ровенской области – 8 из 10, в Черкасской – 18 отказов из 18. В Тернопольской области из пяти заявок на регистрацию крупных объектов собственности, поданных к 25 июля, по трем был получен отказ, по двум решения еще не было.
Ворона утверждает, что, кроме его ведомства, правильной статистики больше не знает никто, и любые другие данные – ложные. Но серьезность проблемы подтверждают и юристы, и участники рынка. «Задекларированных улучшений в сфере регистрации собственности нет», – подчеркивает партнер ЮФ D&U Partners Игорь Хасин, который специализируется на вопросах недвижимости. «К нам поступает масса жалоб от производителей – и на Совет предпринимателей при Кабмине, и в Украинскую аграрную конфедерацию – о проблемах с регистрацией прав собственности», – добавляет Козаченко.
С начала года предприятия Черновицкой области подали 7 заявок на получение прав собственности на крупные объекты. Но позитивного ответа не получили ни по одной. В Ивано-Франковской – подали две заявки, и по обеим – отказ, в Черкасской – отказ по всем 18 заявкам. В Укргосреестре утверждают, что эти данные неверны
Из-за чего возникают проблемы? Иногда в этом виноваты сами предприятия, констатирует Хасин. Если они подают не весь пакет документов или он оформлен неправильно, госрегистратор имеет право его вернуть, указав на недочеты и предоставив срок на их исправление. Но чаще документы возвращают без объяснения причин или попросту отказывают в регистрации по формальным причинам. «В большинстве случаев корень проблем – в нарушениях со стороны государственных органов», – считает Козаченко.
Хасин утверждает, что сейчас органы госрегистрации стали даже более коррумпированными, чем раньше. Среди юристов широко распространена информация о ставках «подношений», необходимых для регистрации недвижимости, в зависимости от ее метража, добавляет партнер другой юрфирмы, попросивший не называть имени. «Чтобы решить эту проблему, мы уже обращались в правительство, в Госкомпредпринимательства, но никакой реакции не последовало», – перечисляет Мужевич из «Агропродсервиса».
Треть сельхозземель не переоформлена
Еще одна проблема, с которой сталкиваются бизнесмены – переоформление договоров аренды. Это также входит в сферу ответственности Укргосреестра. Приватизация земли в Украине запрещена, и сельхозпроизводители обрабатывают земельные участки на правах аренды паевых участков сельских жителей. «Все договоры аренды должны были быть зарегистрированы по новым правилам еще к 1 января 2013-го, – поясняет Козаченко. – Но из-за технических проблем и неготовности ведомства уложиться в сроки не удалось и до сих пор зарегистрировано лишь 40% от всего объема договоров».
К примеру, в течение прошлого года корпорация «Агропродсервис» зарегистрировала более 1000 договоров об аренде земельных участков, а вот за восемь месяцев 2013-го – всего два. По оценкам председателя Союза сельскохозяйственных обслуживающих кооперативов Украины Ивана Томича, сейчас не перерегистрированы договоры по 35-40% земли в обработке. «Это очень много», – считает он.
К тому же сама процедура регистрации арендного договора с января стала сложнее, указывает Козаченко. Теперь владелец пая должен лично явиться в госреестрслужбу, и засвидетельствовать регистрацию договора аренды на того, кто обрабатывает его земельный участок. Но большинство владельцев паев – старики, и доехать до госреестрслужбы для них – большая проблема.
Выходит, что у сельхозпроизводителей права аренды земли не оформлены по закону. «Без перерегистрации арендных договоров налоговые органы в любую минуту могут сказать, что мы не имеем права работать на этой земле, а значит, просто списываем затраты на производство и тем самым уклоняемся от налогов», – говорит Козаченко. В «Агропродсервисе» так уже произошло, утверждает Мужевич.
Ворона признает: сейчас идет большой наплыв в вопросе регистрации земельных паев. Чтобы увеличить темпы регистрации, он планирует увеличить штат регистраторов на 1500 человек, если Кабмин разрешит.
