Обращение взыскания на недвижимое имущество должника

Для розуміння питання звернення стягнення на нерухоме майно боржника необхідно окреслити загальні норми закону, що регулюють ці питання. Так, згідно статті 30 Закону України «Про виконавче провадження» (Закон) якщо боржник у встановлений державним виконавцем строк добровільно не виконав рішення, державний виконавець невідкладно розпочинає його примусове виконання, одним із заходів якого є звернення стягнення на майно боржника.

Згідно ст. 50 Закону стягнення за виконавчими документами в першу чергу звертається на кошти боржника в гривнях та іноземній валюті, інші цінності, в тому числі кошти на рахунках та вкладах боржника в установах банків та інших кредитних організаціях, на рахунки в цінних паперах у депозитаріях цінних паперів. У разі відсутності у боржника коштів та цінностей, достатніх для задоволення вимог стягувача, стягнення звертається також на належне боржникові інше майно, за винятком майна, на яке згідно з законом не може бути накладено стягнення.

Згідно ст. 62 Закону України «Про виконавче провадження» звернення стягнення на будинок, квартиру, інше приміщення, земельну ділянку, що є нерухомим майном, провадиться у разі відсутності у боржника достатніх коштів чи рухомого майна. При цьому спочатку провадиться звернення стягнення на окрему від будинку земельну ділянку, інше приміщення, що належать боржникові.

Такими земельними ділянками є земельні ділянки, на які видані державні акти на право власності і межі яких установлені в натурі.

В останню чергу звертається стягнення на жилий будинок чи квартиру. Разом з жилим будинком стягнення звертається також на прилеглу земельну ділянку, що належить боржникові.

Звернення стягнення на будинок, квартиру, інше приміщення, земельну ділянку, що є нерухомим майном, провадиться у разі відсутності у боржника достатніх коштів чи рухомого майна

Виявлення такого майна проводиться державним виконавцем шляхом відповідних запитів в Бюро технічної інвентаризації (БТІ).

Перешкоди у зверненні стягнення на майно

Розглянемо наступні проблемні питання, що пов'язані із зверненням стягнення на нерухоме майно. Арешт майна, яке виявлено за інформаціэю від БТІ, не досить коректно проводити на підставі постанови державного виконавця, яка базується лише на інформації, наданій БТІ. Це пов'язано з тим, що арештований об'єкт може не відповідати тим характеристикам (інформації), що надані БТІ, у зв'язку із перебудуванням, переобладнанням та ін.

Якщо все ж таки проводити арешт такого майна лише по відомостям, отриманим від БТІ, то ризикуємо арештувати те майно, яке не відповідає дійсному стану/вигляду/типу такого майна.

У цьому випадку доцільно проводити опис майна на місці.

Деякою проблемою при зверненні стягнення на майно для державного виконавця є те, що таке нерухоме майно неможливо перемістити у просторі чи передати на зберігання, що в подальшому може утруднити процедуру звернення стягнення на це майно, тим більше якщо це єдина квартира боржника, в якій проживає сім'я боржника із, наприклад, малолітніми дітьми чи інвалідами, оскільки законодавство в даному випадку певною мірою захищає права та інтереси малолітніх дітей чи інвалідів.

Суттєвою перешкодою у зверненні стягнення на нерухоме майно є також ті ситуації, коли боржнику належить лише частина такого майна. У цьому випадку майже єдиним способом вирішення такого питання є викуп співвласниками частки майна боржника та звернення стягнення на отримані кошти боржника від такого викупу.

Якщо розглядати ситуацію, коли фактично нерухоме майно у боржника є, але при цьому воно не зареєстровано належним чином (наприклад, самовільне будівництво), то в такому випадку його неможливо підготувати до реалізації як нерухоме майно. Проте на таке майно все ж можливо звернути стягнення двома способами:

— шляхом звернення стягнення як на рухоме майно (наприклад, будматеріали чи інше, в залежності від виду такого майна);

— шляхом звернення стягнення як на нерухоме майно, але при цьому необхідно провести виготовлення правовстановлюючих документів. Це здійснюється у встановленому порядку за рахунок коштів стягувача. У разі якщо стягувач у двадцятиденний строк з дня одержання відповідного повідомлення державного виконавця не оплачує витрати, пов'язані з підготовкою правовстановлюючих документів, арешт з нього знімається.

До проблем при зверненні стягнення на майно можна віднести ті ситуації, коли боржнику належить лише частина нерухомого майна або коли майно належним чином не зареєстроване (самовільне будівництво)

Удосконалення відсутнє

Договір у поміч

Черговою проблемою є Закон України «Про введення мораторію на примусову реалізацію майна» від 29 листопада 2001 року № 2864-III (Відомості Верховної Ради (ВВР), 2002, № 10, ст. 77), згідно з яким в Україні встановлено мораторій на застосування примусової реалізації майна державних підприємств та господарських товариств, частка держави у статутних фондах яких становить 25 відсотків і більше.

Дія мораторію визначена з дня опублікування Закону «Про введення мораторію на примусову реалізацію майна» і до вдосконалення визначеного законодавством України механізму примусової реалізації майна. При цьому слід зазначити, що вдосконалення як таке відсутнє. При зверненні стягнення на іпотечне майно варто керуватися безпосередньо умовами конкретного договору, але суттєвою проблемою є невірна судова практика щодо дотримання встановленого частиною 1 статті 35 Закону України «Про іпотеку» терміну для надання можливості боржнику/іпотекодавцю усунути допущені порушення. Закон «Про іпотеку» встановлює, що у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику письмову вимогу про усунення порушень в не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель має право прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Судова практика

Аналізуючи судову практику, слід відзначити, що трапляються випадки, коли справа розглядалася тривалий час, а після цього суд відмовляв у позові з тих підстав, що позивач до звернення з позовом не витримав тридцятиденний термін. Ця позиція судів є необгрунтованою, оскільки тридцятиденний термін визначено Законом «Про іпотеку» для надання можливості боржнику виконати забезпечене іпотекою зобов'язання до моменту звернення стягнення на предмет іпотеки. У свою чергу, прийняття рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки в межах позасудового врегулювання є завершальним етапом звернення стягнення.

Подання до суду позову є тільки початком процедури стягнення, і після подачі позову боржник та/або іпотекодавець мають можливість виконати забезпечені іпотекою зобов'язання.

Отже, якщо з часу направлення вимоги іпотекодержателя і до моменту останнього засідання у справі перед прийняттям рішення суду пройшло більше тридцяти днів, суд не має права відмовляти у задоволенні позову на підставі недотримання передбаченого строку.

Листом від 07.10.2010 «Узагальнення судової практики розгляду цивільних справ, що виникають із кредитних правовідносин» Верховний Суд України звернув увагу ще на одну проблему, яка виникає під час звернення стягнення на іпотечне майно і пов'язана з недостатньою врегульваністю у договорі порядку звернення стягнення. Суд вказав на те, що у випадку відсутності у договорі всіх умов переходу права власності на предмет іпотеки до іпотекодежателя, при наявності лише застереження про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки у такому порядку, немає підстав для перереєстрації права власності на предмет іпотеки.

Необхідно також відзначити, що у певних випадках суди I та II інстанції при вирішенні спорів про звернення стягнення на іпотечне майно не визначають у рішенні способу звернення стягнення на іпотечне майно, початкову ціну для продажу та обов'язкові умови, визначені у частині 1 статті 39 «Про іпотеку». Цю проблему породжує сам позивач, оскільки не у повному обсязі формулює позовні вимоги у позовній заяві.

У таких випадках, як наслідок, при касаційному перегляді такі рішення скасовуються, а справа направляється на новий розгляд. Показовими у цій ситуації є постанови ВГСУ від 16.11.2011 р. у справі № 1/257, від 23.08.2011 р. у справі № 34/393, від 27.10.2011 р. у справі № 34/557, від 14.10.2011 р. у справі № 9/156-10.

ВИСНОВОК:

Підводячи підсумок, необхідно зазначити, що це далеко не вичерпний перелік каменів спотикання під час здійснення такої складної процедури, як звернення стягнення на нерухоме майно. Деякою мірою проблеми пов'язані із неналежною професійною підготовкою осіб, які проводять ці процеси, деякою мірою у зв'язку із недосконалим законодавством, а іноді і взагалі з ігноруванням зі сторони законодавців необхідності вдосконалення цих правовідносин. Тому особам, які виступають заінтересованими у зверненні стягнення, необхідно починати планування та моделювання процесу стягнення ще до початку його проведення.

Константин Глоба, адвокат, керуючий практики антимонопольного та антиконкурентного законодавства, головний юрисконсульт ТОВ «ЮА «Шевчук та партнери»