Выпуск №52: Как изменятся цены на элитное жилье в мировых столицах в 2019 году

Самым слабым рынком элитного жилья в 2018 году стал Ванкувер. Основная причина — повышение налога для иностранных покупателей и налога на покупку недвижимости. Эксперты Knight Frank прогнозируют, что в 2019 году цены в крупнейшем городе Британской Колумбии стабилизируются, и местные жители начнут больше интересоваться покупкой недвижимости. Там возможен рост на 3%.

Сидней, Лондон и Нью-Йорк находятся в середине рейтинга с прогнозным ростом цен до 2%. Тот факт, что в Сиднее ничего нового не строится, поддерживает рынок элитной недвижимости региона. Лондонский рынок уже приспособился к изменению налога на покупку недвижимости, так что, скорее всего, активность на рынке элитной недвижимости вырастет, как только степень политической неопределенности в отношении Brexit начнет снижаться. Британская столица вместе с Мельбурном и Женевой закрывают рейтинг городов с положительным показателем по динамике цен – 1%.

В Нью-Йорке экономический рост и повышение благосостояния начинают сводить на нет высокие показатели ввода жилья в эксплуатацию, которые наблюдались в течение последних нескольких лет. Поэтому, согласно прогнозам, цены там не изменятся.

По мнению директора по частным инвестициям и зарубежной недвижимости Knight Frank Марины Шалаевой, в настоящий момент на таких традиционно популярных рынках, как Европа или США, сохраняется консервативный темп роста цен. В то же время предпосылки к росту цент есть у таких экзотичных локаций, как Маврикий, Мальдивы, Сейшелы и Таиланд. Спрос по этим направлениям растет, а значит и стоимость жилья может вырасти более чем на 5%.

Падение цен на элитное жилье ожидается на азиатском направлении — в Дубае (-2,4%) и в Мумбаи (-5%). Максимальное падение прогнозируется в Гонконге (-10%), но предложение, по данным аналитиков, останется прежним.

Эксперты ожидают повышение цены на московском рынке элитной недвижимости. Рост связан прежде всего с повышением НДС и переходом девелоперов на новые схемы работы через счета эскроу.

«В столице рост, по нашим оценкам, может составить не более 5-7%, так как на рынок будут выходить новые проекты, соответственно, конкуренция будет расти», — пояснила директор департамента аналитики и консалтинга Knight Frank Ольга Широкова.

Эксперты Knight Frank отметили факторы, которые подстегивают спрос в сегменте премиального жилья по всему миру:

• Устойчивость глобальной экономики

— МВФ прогнозирует рост на 3,7% в 2019 и 2020 годах;

— В 2017 году 32% всех сделок с коммерческой и жилой недвижимостью были международными, по сравнению с 25% в 2009-2011 годах (по данным Real Capital Anatytics).

• «Горячие точки» роста благосостояния

Согласно исследованию The Wealth Report компании Knight Frank, количество физлиц с чистой стоимостью активов более 5 млн долларов США вырастет на 43% до 3,6 млн человек к 2022 году, в Азии за тот же период – на 61%.

• Разная стоимость жилья для разных валют

В некоторых городах покупателям предоставляют скидки при условии оплаты недвижимости в американских долларах или евро. Так, в третьем квартале 2018 года покупатели недвижимости в элитном Центральном Лондоне, которые платили в евро или долларах, получали скидку в 29% и 25% соответственно, по сравнению с пиковыми показателями рынка в августе 2015 года.

• Взаимозависимость рынков

В разных странах степень, в которой рынок премиальной недвижимости находится под влиянием рынка акций, ценных бумаг и сырья, в частности нефти, варьируется. Есть близкая корреляция между Индексом Hang Seng и рынком элитной недвижимости Гонконга, в то время как в Дубае первостепенную роль играют цены на нефть. Знание местных драйверов имеет решающее значение.

Изменения цен за последние 10 лет

• В период с 2013-го по 2018 год в пятерку лидеров по росту цен входили Берлин (+47,6%), Ванкувер (+52,7%), Сидней (+58.7%), Мельбурн (+46,2%) и Мадрид (39,5%). Максимальные показатели падение цен у Сингапура (-2%) и у Лондона (-2,2%).
• В период с 2008-го по 2018 год пятерка лидеров уже выглядела иначе: Мадрид спустился до отметки в 25,6%, уступив Майями (+49,9%). Почти в два раза увеличились показатели в Берлине (+118,3%) и Ванкувере (+101,5%), в Сиднее (+60%). Почти в 3,5 раза вырос показатель в Гонконге (39,4%), Мумбаи (28,5%) и Париже (26,3%), а в рекордные 19 раз – в Дубае, сместившись с отметки в 1,3% на 24,8%. Такие города, как Нью-Йорк и Лос-Анджелес остались примерно в том же диапазоне, 15,2% и 33,4% соответственно. В Женеве произошел резкий скачок с отрицательных 17,4% до 16,9%, аналогичная динамика и в столице Великобритании – с падения на 2,2% до положительных 33,7%.